內(nèi)鄉(xiāng)縣人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理和規(guī)范土地市場的意見

內(nèi)政〔2002〕41號

內(nèi) 鄉(xiāng) 縣 人 民 政 府

關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理和規(guī)范土地市場的

意       見

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣直各單位：

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）及省政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》（豫政[2001]74號）精神，為進(jìn)一步強(qiáng)化政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地二級市場的管理，提高土地管理水平，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理和規(guī)范土地市場提出如下意見：

一、嚴(yán)格執(zhí)行土地管理“五統(tǒng)一”，建立土地供給制約需求機(jī)制

根據(jù)《土地管理法》和《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》的有關(guān)規(guī)定，縣政府對全縣非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”管理，即統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一管理?！拔褰y(tǒng)一”由縣國土行政主管部門會同計(jì)劃、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政等有關(guān)部門按職責(zé)分工，具體實(shí)施。

統(tǒng)一規(guī)劃。全縣一切非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃?？h城規(guī)劃控制區(qū)主要道路兩側(cè)200米以內(nèi)新增建設(shè)用地，按照規(guī)劃嚴(yán)格控制。已經(jīng)在縣城規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)主要道路兩側(cè)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自圈占土地的單位和個人，限期申報(bào)登記，接受處理。

統(tǒng)一征用。任何單位和個人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，除法律規(guī)定可以使用農(nóng)民集體所有的土地外，必須依法申請使用國有土地，需要征用農(nóng)民集體所有的土地的，由縣國土行政主管部門依法統(tǒng)一征用，任何單位和個人均不得直接向村、組協(xié)商征地或私自與村、組協(xié)商租用土地。否則視為非法占地，依法從嚴(yán)查處。政府依法征用土地時，被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不得以任何理由，任何方式哄抬地價，阻撓征用。否則，依法追究有關(guān)當(dāng)事人的法律責(zé)任。

統(tǒng)一開發(fā)。土地開發(fā)必須依據(jù)土地利用規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃以及建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模等，編制土地開發(fā)利用方案，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后，委托國土行政主管部門組織實(shí)施，統(tǒng)一開發(fā)。任何單位和個人都不得隨意進(jìn)行土地開發(fā)。

全縣非農(nóng)業(yè)建設(shè)新征用的土地，按照內(nèi)政[1998]73號文件規(guī)定，每畝征收10000元的土地開發(fā)配套費(fèi)，上交財(cái)政專戶管理，作為土地開發(fā)專項(xiàng)資金，用于土地開發(fā)整理和城市、集鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

原劃撥或出讓給企事業(yè)單位的國有土地需進(jìn)行處置的，一律由縣國土行政主管部門代表政府統(tǒng)一開發(fā)，公開招標(biāo)拍賣，嚴(yán)禁單位自行開發(fā)。對城區(qū)（集鎮(zhèn)）街道和道路兩側(cè)單位或個人閑置未利用的土地，超過兩年的，縣政府依法收回，由縣國土行政主管部門統(tǒng)一組織拍賣，嚴(yán)禁單位或個人自行開發(fā)私自買賣。

各鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)建設(shè)用地，納入土地一級市場統(tǒng)一管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府首先向縣政府申報(bào)開發(fā)建設(shè)方案。待批準(zhǔn)后，由國土行政主管部門會同有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)組織實(shí)施，嚴(yán)禁鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組亂圈、亂占、亂開發(fā)、亂建設(shè)。

城區(qū)住宅建設(shè)用地原則上應(yīng)建集資樓，嚴(yán)格控制獨(dú)家小院建設(shè)用地。任何單位嚴(yán)禁在劃撥用地上，以建集資樓的名義搞房地產(chǎn)開發(fā)。

統(tǒng)一供地。全縣非農(nóng)業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地，報(bào)經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)后，由縣國土部門代表縣政府統(tǒng)一供地。根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和用途，可采取出讓、租賃、出資入股等方式,將土地有償提供給建設(shè)單位或個人使用?？h工業(yè)園區(qū)項(xiàng)目用地和招商引資項(xiàng)目用地,按內(nèi)政[1999]58號、內(nèi)政[2001]3號文件執(zhí)行。下列用地必須依法實(shí)行招標(biāo)拍賣供地：（1）企業(yè)經(jīng)營性用地；（2）城區(qū)、集鎮(zhèn)沿街、沿路兩側(cè)的土地；（3）政府依法收回的閑置、低效利用和未利用的土地。

窯場取土、予制廠等需要臨時使用土地的，必須報(bào)縣國土行政主管部門審批，簽訂臨時使用土地合同，每畝繳納恢復(fù)耕地押金1000元，取得《臨時用地許可證》后，方可使用。不得在臨時使用土地上修建永久性建筑物或毀壞耕地，破壞種植條件。待土地復(fù)墾，驗(yàn)收合格后，全額退還恢復(fù)耕地押金。未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自占用土的，依法追究責(zé)任。

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過《河南省實(shí)施<土地管理法>辦法》的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。對超標(biāo)準(zhǔn)占用的土地，在拆遷、改建、翻建時，一律收回集體所有。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。全縣農(nóng)村宅基地審批，要按照程序，逐級依法把關(guān)，統(tǒng)一由縣國土行政主管部門審查，報(bào)縣政府批準(zhǔn)，頒發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書后，建設(shè)主管部門方可辦理準(zhǔn)建手續(xù)，并加大對無證建房、倒賣宅基地行為的查處力度。

全縣的“三區(qū)一村”用地，本照“支持發(fā)展，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范有序”的原則，根據(jù)不同用途，區(qū)別對待、采取出讓、租賃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、臨時用地等辦法供地。

1、工業(yè)小區(qū)。原則上要采用出讓方式供地，按照評估地價一次性繳齊土地出讓金后，方可使用土地；為了支持企業(yè)發(fā)展，也可以采用租賃方式供地，繳納統(tǒng)征土地費(fèi)用和有關(guān)稅費(fèi)后，即可使用土地，但用地單位必須逐年繳納土地年租金，在辦理用地手續(xù)時，先繳納第一年的土地年租金，同時簽訂第二年的合同，做到使用土地合法化。還可以采取不改變土地所有權(quán)性質(zhì)，僅辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)，繳納有關(guān)稅費(fèi)后，取得集體土地使用權(quán)，并按照規(guī)定逐年繳納土地年租金。采取后兩種形式使用的土地，一是不允許轉(zhuǎn)讓或出租；二是必須報(bào)縣政府常務(wù)會議研究批準(zhǔn)，否則按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金。

2、商貿(mào)小區(qū)。必須采取統(tǒng)一征用，統(tǒng)一出讓的方式有償供地。按照評估地價一次性繳納各種稅費(fèi)后，即可取得國有土地使用權(quán)。

3、養(yǎng)殖小區(qū)。畜牧養(yǎng)殖用地是調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要。畜禽養(yǎng)殖用地應(yīng)當(dāng)納入土地利用總體規(guī)劃。養(yǎng)殖場（戶）可以依法通過轉(zhuǎn)讓、租賃、承包、入股、聯(lián)營等方式取得土地使用權(quán)。畜禽養(yǎng)殖用地按農(nóng)用地管理，原來屬于耕地的，用后必須復(fù)墾。建設(shè)永久性建筑，必須報(bào)經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，按建設(shè)用地管理。

4、專業(yè)村。以建造永久性農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施和配套設(shè)施為主的專業(yè)村建設(shè)，一律不允許占用基本農(nóng)田，原則要求利用“四荒”土地，即荒坡、荒溝、荒灘、荒山等。確需占用一般農(nóng)田的，必須依照法定程序履行農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。嚴(yán)禁以專業(yè)村建設(shè)為名，搞住宅建設(shè)或土地開發(fā)。凡違背上述意見，擅自開發(fā)的“三區(qū)一村”一律按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)范糾正。

統(tǒng)一管理。全縣非農(nóng)業(yè)建設(shè)，必須經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，納入建設(shè)用地統(tǒng)一管理，統(tǒng)一供應(yīng)?？h國土行政主管部門負(fù)責(zé)全縣行政區(qū)域內(nèi)土地使用的統(tǒng)一管理和監(jiān)督工作。運(yùn)用行政的、經(jīng)濟(jì)的、法律的手段行使建設(shè)用地審查報(bào)批、地政地籍、土地開發(fā)利用保護(hù)和土地監(jiān)察等職能，對違法占地、越權(quán)批地和擅自改變土地權(quán)屬用途的行為堅(jiān)決予以查處。

二、加大土地管理力度，嚴(yán)格實(shí)行國有土地有償使用制度

要按照政府壟斷土地一級市場、規(guī)范管理土地二級市場的要求，建立公開、有序的土地市場體系。土地一級市場是指政府代表國家以管理者和土地所有者的身份，將土地使用權(quán)有償、有限期讓與使用者的行為。土地一級市場由政府壟斷經(jīng)營。土地二級市場指土地使用者將通過一級市場取得的土地，以轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等方式從事的交易活動。任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位或個人未經(jīng)批準(zhǔn)不得擅自將劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二級市場進(jìn)行交易。否則，按有關(guān)法律、法規(guī)從嚴(yán)處理。

嚴(yán)格限定行政劃撥供地范圍，除國家法律規(guī)定可享受行政劃撥的以外，其它建設(shè)用地必須以有償使用方式提供。對商業(yè)、金融、旅游、娛樂、服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地，按照市場機(jī)制運(yùn)作提供。企業(yè)可采用出讓方式使用土地，也可采用有償租賃等方式有償使用國有土地。企業(yè)使用的原行政劃撥用地要全面納入有償使用，繳納年租金。要按照內(nèi)政[1999]40號文件的要求，進(jìn)一步加大土地年租金征收力度，對每年10月底以前不按規(guī)定繳納土地年租金的通過財(cái)政銀行帳戶強(qiáng)行劃撥或申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

建立土地招標(biāo)、拍賣制度。土地招標(biāo)、拍賣工作由國土行政主管部門會同計(jì)劃、財(cái)政、城建等有關(guān)部門擬訂方案，報(bào)政府批準(zhǔn)后，由國土行政主管部門組織實(shí)施，任何單位和個人，不經(jīng)國土行政主管部門委托，無權(quán)拍賣土地使用權(quán)。

三、加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理，盤活存量土地

要按照資源、資產(chǎn)并重的原則，強(qiáng)化對國有土地資產(chǎn)管理，盤活存量土地資產(chǎn)，走“活地興城”、持續(xù)發(fā)展的道路。舊城區(qū)成片改造要嚴(yán)格按照規(guī)劃，納入有償使用。舊城改造建設(shè)用地除按規(guī)定可劃撥供應(yīng)的外，一律實(shí)行出讓方式供地。同一宗土地有多家申請使用的，要采用招標(biāo)或拍賣方式出讓土地使用權(quán)。城區(qū)（集鎮(zhèn)）街道和道路兩側(cè)單位或個人低效利用或用途不合理，不符合城市規(guī)劃的土地，由縣城市規(guī)劃部門和縣國土行政主管部門聯(lián)合下發(fā)通知，限期拆舊建新，予以充分利用。通知下發(fā)半年后仍未建設(shè)的，由縣政府實(shí)施土地置換，統(tǒng)一開發(fā)。對造成土地閑置兩年以上的，政府依法收回土地使用權(quán)，統(tǒng)一出讓。

企業(yè)破產(chǎn)改制須處置劃撥土地資產(chǎn)的，一律由國土行政主管部門組織運(yùn)作。任何單位和個人均不得擅自轉(zhuǎn)讓或以建集資樓名義搞開發(fā)建設(shè)。

四、建立土地收購儲備制度，壟斷土地一級市場

為強(qiáng)化政府對土地一級市場的調(diào)控能力，必須建立土地收購儲備制度，通過土地收購、土地開發(fā)、土地儲備、土地供應(yīng)等環(huán)節(jié)，實(shí)施政府對土地一級市場的壟斷經(jīng)營。土地收購儲備工作在符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的前提下，有計(jì)劃、有步驟地開展，強(qiáng)化規(guī)劃在政府壟斷土地市場中的作用。在位置優(yōu)越地段，每年劃定一定數(shù)量的土地，納入土地儲備范圍。凡列入收購儲備計(jì)劃的土地，任何單位和個人不得無理拒絕收購和統(tǒng)征。

土地收購儲備的范圍：舊城區(qū)待開發(fā)改造的土地：企業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)、破產(chǎn)處置的土地以及閑置、低效利用的土地；城市規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)辦理完農(nóng)用地轉(zhuǎn)用報(bào)批手續(xù)的土地以及“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后剩余的集體土地；依法沒收的土地；征而未用的荒蕪、閑置的土地；以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)和不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；明顯低于市場價格擬轉(zhuǎn)讓的土地；駐地部隊(duì)需盤活的土地等。

土地收購儲備資金的來源：一是從土地出讓金中提取20%；二是通過行政劃撥新獲得土地使用權(quán)的，用地單位每平方米繳納10元；三是從每年的土地年租金的收益中提取10%；四是國土資源部門通過借貸籌資、財(cái)政貼息，作為土地收購儲備基金。土地收購儲備基金由縣國土資源局負(fù)責(zé)征收。在財(cái)政開設(shè)專戶，專帳管理，主要用于土地收購儲備和土地開發(fā)。使用時，由政府常務(wù)副縣長會同主管副縣長共同審批。

五、規(guī)范土地二級市場，促進(jìn)城鎮(zhèn)土地合理流動

凡以出讓方式獲得土地使用權(quán)的單位和個人，需轉(zhuǎn)讓的必須完成開發(fā)建設(shè)投資總額25%以上，方可依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。商品房開發(fā)，開發(fā)商必須交清全部土地出讓金，取得土地使用權(quán)證書和按套室頒發(fā)的國有土地分割轉(zhuǎn)讓許可證后，方可辦理商品房預(yù)售許可證，否則，不允許出售。

劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。原劃撥的土地使用權(quán)，經(jīng)政府批準(zhǔn)可以連同地上建筑物及其它附著物一起依法轉(zhuǎn)讓。但必須實(shí)行評估入市公開交易，在國土行政主管部門主持下，轉(zhuǎn)受雙方簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議，嚴(yán)禁私自交易、私自開發(fā)或以建市場、小區(qū)、集資樓的名義變相開發(fā)。對已經(jīng)轉(zhuǎn)移的劃撥土地使用權(quán)或用途的，應(yīng)補(bǔ)交出讓金或土地收益，補(bǔ)辦手續(xù)，否則視為非法轉(zhuǎn)讓。

劃撥土地使用權(quán)的租賃。以劃撥土地使用權(quán)連同地上附著物一同出租的，出租方必須足額向縣政府繳納土地年租金。

劃撥土地使用權(quán)的抵押。以劃撥方式獲得土地使用權(quán)的抵押，必須經(jīng)過地價評估備案后，由國土行政主管部門辦理土地使用權(quán)抵押登記。

城鎮(zhèn)居民的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。城鎮(zhèn)居民購買以出讓方式取得土地使用權(quán)的商品房轉(zhuǎn)讓時，憑變更后的房屋所有權(quán)證書向國土行政主管部門申請辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)；城鎮(zhèn)居民購買的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房，依法補(bǔ)交出讓金后，方可轉(zhuǎn)讓；城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓私有房屋的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)入市公開交易，轉(zhuǎn)讓方必須按規(guī)定繳納土地出讓金后，方可辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

六、嚴(yán)格用途管制，加強(qiáng)集體非農(nóng)建設(shè)用地管理

各類建設(shè)占用耕地，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，任何單位或個人不得越權(quán)審批或擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地，必須經(jīng)政府批準(zhǔn)后方可轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。轉(zhuǎn)讓時，必須先征為國有，再按用途進(jìn)行劃撥或出讓；出租時，應(yīng)將土地收益上交國家；抵押時，首先辦理抵押登記手續(xù)，需轉(zhuǎn)讓時，必須一次性足額繳納土地出讓金，變?yōu)閲型恋睾蠓娇赊D(zhuǎn)讓。

小集鎮(zhèn)建設(shè)用地按照統(tǒng)一規(guī)劃、突出重點(diǎn)、分期供應(yīng)的原則優(yōu)先安排。小集鎮(zhèn)建設(shè)用地除法律規(guī)定可以劃撥方式供地外，一律采用有償使用。要加大舊集鎮(zhèn)改造和土地開發(fā)力度，對改造騰出和盤活的存量建設(shè)用地，可通過招標(biāo)、拍賣等方式重新利用，其土地凈收益的90%返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，用于小集鎮(zhèn)的開發(fā)和建設(shè)。

嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民擅自轉(zhuǎn)讓集體所有的宅基地，對確需轉(zhuǎn)讓的，按有關(guān)規(guī)定依法辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。房管部門必須依據(jù)土地使用證、準(zhǔn)建證等證件，方可辦理房權(quán)證。對已按規(guī)定整建制“農(nóng)轉(zhuǎn)非”的村組，其剩余土地要收為國有。

七、嚴(yán)格國有土地收益的征收和管理

加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理，加大國有土收益的征收和管理力度，任何單位和個人均不得減免和擠占挪用土地出讓金、租金等土地收益。對于低價出讓，隨意減免地價，隱瞞地價造成國有土地資產(chǎn)流失的，要依法追究責(zé)任。

嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理制度。凡涉及建設(shè)用地應(yīng)征收的出讓金，國土資源局只開具繳費(fèi)通知單，由土地使用者到財(cái)政局指定的地點(diǎn)繳納，土地出讓金全額上交縣財(cái)政，納入預(yù)算管理。

定向用地的建設(shè)單位或個人，應(yīng)一次性向國土資源部門繳清一切征地費(fèi)用。待縣以上人民政府批準(zhǔn)，領(lǐng)取用地批件和《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》后，方可開工建設(shè)。

劃撥土地使用權(quán)非法轉(zhuǎn)讓的，沒收其非法收入，并處以非法收入額50%以下的罰款，補(bǔ)交土地出讓金，補(bǔ)辦出讓手續(xù)。出讓金標(biāo)準(zhǔn)按評估地價的50%繳納。改變土地用途的單位或個人。必須重新辦理出讓手續(xù)，調(diào)整土地出讓金，并辦理登記。

對主動將閑置土地交由政府統(tǒng)一開發(fā)、拍賣出讓的單位，縣政府可將土地純收益中的50%返還給原土地使用者。

對不主動交出閑置國有土地的單位，閑置一年以上依法征收土地閑置費(fèi)。閑置兩年以上的，政府依法收回土地使用權(quán)，統(tǒng)一開發(fā)，統(tǒng)一招標(biāo)拍賣出讓，其所得出讓金不予返還。

八、規(guī)范土地市場，建立良好的管理秩序

實(shí)行地價評估制度。要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展情況，適時調(diào)整城市基準(zhǔn)地價。凡涉及土地使用權(quán)處置的土地，必須先進(jìn)行地價評估，并將評估結(jié)果報(bào)國土行政主管部門備案。交易雙方必須如實(shí)向國土部門申報(bào)成交價。交易價格明顯低于評估價格和市場價格時，政府按交易價統(tǒng)一收購。

要進(jìn)一步規(guī)范土地有形市場。國土行政主管部門要加快土地有形市場的建設(shè)，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成土地使用權(quán)公平、公開、公正交易的市場環(huán)境。

加強(qiáng)土地市場監(jiān)管。土地使用權(quán)經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或改變用途后，必須 30日內(nèi)到國土行政主管部門辦理注冊登記或變更登記手續(xù)。對違反規(guī)定，擅自處理土地使用權(quán)的，按有關(guān)規(guī)定處罰。情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的依法移交司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。

                          二00二年六月十一日

主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè)  土地  管理  意見

抄送：縣委、人大、政協(xié)

內(nèi)鄉(xiāng)縣人民政府辦公室            2002年6月11日印發(fā)